مهم‌ترین موضوعاتی که در پرونده‌های ثبتی مطرح می‌شوند عبارت‌اند از:

| ابطال سند مالکیت

زمانی مطرح می‌شود که شخصی مدعی است سند مالکیت بر مبنای عملیات غیرقانونی، اشتباه مؤثر یا وضعیت حقوقی قابل اعتراض صادر شده است.

در این پرونده‌ها باید مشخص شود ایراد متوجه اصل حق مالکیت است، عملیات ثبتی منتهی به صدور سند است یا صرفاً اطلاعات درج‌شده در سند.

نکته: هر اشتباه در سند مالکیت، مستلزم طرح دعوای ابطال سند نیست.

| اعتراض به ثبت ملک

چنانچه شخصی در جریان ثبت عمومی ملک، نسبت به اصل تقاضای ثبت یا حقوق مورد ادعای متقاضی اعتراض داشته باشد، باید از مسیر قانونی اعتراض به ثبت اقدام کند.

مطابق ماده ۱۶ قانون ثبت، مهلت عمومی اعتراض به اصل ثبت، ۹۰ روز از تاریخ انتشار نخستین آگهی نوبتی است.

پس از انقضای مهلت‌های قانونی، وضعیت اعتراض متفاوت می‌شود و باید مقررات مربوط به قطعیت عملیات ثبت نیز بررسی شود.

| اعتراض به تحدید حدود

تحدید حدود برای تعیین حدود ملک در جریان ثبت انجام می‌شود.

اگر مجاور نسبت به حدود تعیین‌شده یا حقوق ارتفاقی خود اعتراض داشته باشد، ماده ۲۰ قانون ثبت، مهلت ۳۰روزه از تاریخ تنظیم صورت‌مجلس تحدید حدود را پیش‌بینی کرده است.

این اعتراض با اختلافی که سال‌ها بعد درباره تصرف یا مالکیت نوار مرزی دو ملک ایجاد می‌شود، لزوماً یکسان نیست.

| اسناد مالکیت معارض

گاهی نسبت به تمام یا بخشی از یک ملک، دو سند مالکیت با تعارض ثبتی صادر شده است.

تعارض ممکن است نسبت به اصل ملک، حدود یا حقوق ارتفاقی باشد.

تشخیص تعارض ثبتی در چارچوب مقررات مربوط انجام می‌شود و پس از احراز تعارض، تعیین تکلیف اعتبار اسناد تابع تشریفات خاص قانونی است.

| اصلاح اشتباهات ثبتی

اشتباه در شماره پلاک، مشخصات مالک، مساحت، حدود یا اطلاعات دفتر املاک ممکن است نیازمند اصلاح باشد.

اما همه اشتباهات یکسان نیستند.

برخی اشتباهات در حدود اختیارات اداری قابل اصلاح‌اند و برخی به تصمیم هیأت نظارت نیاز دارند.

چنانچه موضوع متضمن اختلاف واقعی در مالکیت یا تضییع حقوق اشخاص باشد، ممکن است رسیدگی قضایی ضرورت پیدا کند.

| اعتراض به تصمیمات هیأت نظارت

هیأت نظارت مطابق ماده ۲۵ قانون ثبت، صلاحیت رسیدگی به موارد مشخصی از اشتباهات و اختلافات ثبتی را دارد.

تمام تصمیمات این هیأت به یک شیوه قابل اعتراض نیستند.

در مواردی که قانون پیش‌بینی کرده، امکان تجدیدنظر در شورای عالی ثبت وجود دارد.

بنابراین باید ابتدا نوع تصمیم، بند قانونی مربوط و امکان اعتراض بررسی شود.

| اختلاف در حدود و مساحت ملک

گاهی مساحت مندرج در سند با وضعیت موجود مطابقت ندارد یا حدود دو پلاک مجاور با یکدیگر تداخل پیدا کرده‌اند.

در این وضعیت باید مشخص شود اختلاف ناشی از اشتباه در محاسبه مساحت است یا تعارض واقعی در محدوده مالکیت.

صرف تهیه نقشه جدید، اختلاف مالکیت را برطرف نمی‌کند.

| افراز املاک مشاع

در املاک دارای چند مالک، درخواست افراز ممکن است در صلاحیت اداره ثبت یا دادگاه باشد.

مطابق ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، در شرایط مقرر، افراز املاکی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است.

وجود سند مالکیت معارض یا برخی وضعیت‌های خاص مالکیت می‌تواند مسیر رسیدگی را تغییر دهد.

| اختلافات مربوط به حقوق ارتفاقی

ممکن است سند مالکیت یا سوابق ثبتی، حقی مانند عبور یا مجرای آب را برای ملک دیگری شناسایی کرده باشد.

اختلاف ممکن است درباره وجود حق، محل اعمال آن، حدود استفاده یا ثبت آن در سوابق باشد.

در چنین مواردی باید میان اختلاف ثبتی و دعوای ماهوی مربوط به حق ارتفاق تفکیک شود.

| اختلافات ناشی از صدور سند حدنگار

در جریان صدور سند حدنگار، ممکن است اختلافاتی درباره مختصات، حدود، مساحت یا انطباق سند جدید با سوابق قبلی مطرح شود.

صدور سند حدنگار به‌تنهایی به معنای رفع تمام اختلافات پیشین نیست.

برای تعیین مسیر اصلاح یا اعتراض، باید منشأ مغایرت و وضعیت حقوقی پلاک بررسی شود.

مبنای حقوقی این بخش: مواد ۱۶، ۲۰ و ۲۵ قانون ثبت، قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض.